由中国旅游饭店业协会和浩华管理顾问公司共同主办的CHAT中国酒店与旅游业论坛目前在京举办。酒店是一个拥有光明前景的行业成为不少与会嘉宾的共识。而处于当下经济转型期，究竟该如何投资酒店成为他们热议的话题。

　　市场投资机会多元

　　著名财经评论家水皮认为，当前我国经济面临L型走势，在货币政策转向、房地产调控等背景下，会发生产能出清、杠杆下降、库存调整的过程，这个过程一定不会是风平浪静的，有些企业要付出代价，投资应该“谨慎为上”。在这一过程中，酒店业将会是产业升级的一个方向。

　　“在经济转型、需求迭代、供给侧改革的当下，中国酒店业投资依然充满机遇，无论是中端酒店市场，还是把酒店作为一个基点进行上下游进一步一体化整合，或许都可以提高投资人的收益预期。”海航璞蔚旅游有限公司首席发展官蔡熠说。

　　知名投资机构摩根士丹利执行董事任丽达表示，经济结构转变后，消费和服务业将成为经济主导，消费增长有望翻番。其中，酒店的消费支出可能增长最快。

　　“随着中产阶层将成为支撑中国经济的一个主要阶层，相比高端酒店市场和经济型低端酒店市场，中端酒店市场还是蓝海，当前其市场集中度相对较低，大家都在建立竞争优势。”任丽达说。

　　喜达屋资本集团董事总经理柯冠龙也十分看好中端酒店市场的投资机会，“中端酒店盈利性更好且成本更低。中国的业主需要认识到酒店估值不应该以每平方米地价或投资成本去计算，而是要以现金流作为最终衡量标准。

　　浩华管理顾问公司项目总监文莉则认为，以中国为代表的亚太区，是养生旅游次数和消费增长最高的区域。中国养生旅游起步较晚，但发展空间巨大。国内养生旅游产品开发应突破单一产品形式，向多元化产品综合目的地发展，这也是酒店业投资考虑的市场方向之一。

　　“质量”重于“速度”

　　“酒店是值得仔细用心规划设计的长线资产，不能操之过急，酒店开发应追求质量而非速度。”浩华管理顾问公司北亚区执行董事森马仕认为，未来中国酒店投资成功概率更大的是比过去10到20年里开发的酒店规模小很多的酒店，更专注、精致以及特殊化的小酒店获得良好投资回报的概率更高。

　　以森马仕的经验，城市酒店要想获得成功，投资者并不只是考虑酒店本身建造得多么好，而是要更多考虑其周围的办公空间怎样，以及其与所在市场商务客源需求的临近匹配程度如何。临近地铁的酒店因为便捷的交通，通常会取得每间房收益的溢价。而度假酒店若想成功，首要考虑的元素是交通便捷程度。如果客人不能简单高效地抵达，即便周边环境美如仙境也很难产生高于市场的表现。另外，对于季节性极强的酒店，将无法避免淡季的挑战，但是淡季最好不要超过两个月。

　　“在平均住宿率低于70%的市场，投资者不应该开发新酒店，在未来平均房价无望达到2%或者2%以上年均增长率的市场，也不应该开发新酒店。”森马仕说，酒店开发与收购最理想的市场，应该是拥有“供给”进入障碍的市场，投资者投资时不应因奥运会、世博会、世界杯等因素而过于兴奋，而应考虑酒店建成后是否会拥有多元化的客源市场。“没有任何一个客源市场是永不落幕的，也没有任何一个客源市场可以无止境增长，所以过于依赖任何一个客源市场，将无可避免地痛苦收场。”

　　恒泰证券股份有限公司高级经理陶诗培表示，未来酒店不仅仅只是酒店，不光提供住宿、会议室和娱乐，还要有各种延伸。向旅游延伸就是方向之一，养老、养生等将很有特色和卖点。

　　鲁能旗下酒店正进一步在细分领域探索，比如引入体育品牌酒店和康养酒店等。在鲁能集团酒店管理公司CEO周涛看来，地产正向细分化发展，酒店业投资也需要更加细分。“中国已经开始慢慢接受在国外比较成熟的分时度假、产权式酒店的概念，这也将是未来酒店投资的探索之一。”

　　资产证券化将是方向

　　在投资人士眼中，酒店投资核心的关注点在于酒店的现金流和收益率方面。任丽达认为，酒店资本有相对较高的固定成本，比如人员、损耗等，出租率需要达到一定程度才能实现现金流的平衡及提升，因此投资者往往会更加谨慎，也会要求较高的投资回报。“但当前，国内高星级酒店资产类别上，由于经济周期、供给平衡等原因，酒店资产的收益率表现并不突出。”

　　对于这一并不如意的状况，有投资人士认为其原因与前些年国内不少地产商开发投建酒店旨在圈地售房、做配套有关，“单纯从投资角度而言，其投资行为缺乏一定的合理性。国内很多酒店是被动持有的，运营能力不足，财务杠杆很高，回报率不佳。”

　　探讨中，虽然酒店作为重资产初期大量的折旧报表并不乐观，但不少投资界人士仍然认为，酒店有非常好的现金流，在经济运行周期中，酒店不失为一个很好的避险工具，因此，很多机构投资人、投行都在关注酒店资产。

　　“酒店是一个需要经营的资产，其估值根据回报率而定。被动持有型的资产不一定是有问题的，而是在于运营能力没有被附加上去。对于有运营能力的人而言，这反而是一个很好的机会。”在高和资本资产证券化投行部董事总经理毛跃晖看来，有运营能力的人结合第三方社会资本可以盘活这些资产，取得超额收益。“只有能够脱离主体的资产证券化产品，才能够让真正有能力的人以合适的债务杠杆、债务成本长期稳定地运营资产。”

　　与会嘉宾认为，未来中国的酒店业主们应该努力强化专业和能力，将酒店跟资本市场对接，推动酒店资产证券化，让不动产流动起来，让酒店资产证券化产品的投资者与酒店业者一起分享酒店经营发展红利，推动中国酒店业盈利水平迈向一个新高度。